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    橱柜年会:新城控股集团副总裁欧阳捷分享“新时代下房地产市场趋势”

    2017-12-18 来源:中橱网 编辑:熊东红 我要评论(0)
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    欧阳捷:非常高兴受橱柜行业年会主办方的邀请分享一下我对房地产的看法,我是来自房地产行业的人,当然我们房地产行业跟我们在座各位所在的行业是密切相关的,如果我们不盖房子了,大家就没事可做了。当然,不仅如此,我们的房子跟我们每一个人的财富是密切相关的,“十九大”告诉我们,我们进入了新时代,房地产也同时进入了一个新时代,在“十九大”报告,大家可能研究过非常非常多的东西,但是其实每一句话都值得细细斟酌。“十九大”报告告诉我们,未来我们房子有五个典型特征。

    第一,城镇化已经接近尾声。我们大家非常清楚的看到,我们的前五年,我们农村可以转移出来的人口每年是1350万人,而过去五年,我们是1500万人次,说明我们农村人口越来越少了。高铁也好,轨道交通也好,是不是这些人返回农村?恰恰相反,它可以把农村人更多的带出来。城镇化接近尾声是不是意味着房地产已经结束?我们可以看到这是一个浙江省很富裕的一个省份里面一个县级市,这个县级市有户籍人口23万人,常住人口只有17万人,人口是只有流出的。这个城市里面有多少婚姻人口?每年买房子的人实际上只有30多万平方米,也就是100平方米一套。这个城市里面还有没有需求?我们可以看看婚姻刚性需求其实已经不多了,每年他们城乡婚姻是5000多段,实际上按照城镇化率60%来算只有3000多个是在城镇里面结婚的,他们每年供应的商品住宅恰恰满足了这3000多万平方米的婚姻需求。

    这个城镇里还有没有其他的需求?我们可以看看,第一个,面积性改善需求已经不多了,因为他们30%是商品住房,接近60%是单栋住房,也就是农村的别墅,我们广东可能也有很多人是这样子的,在这种情况下怎么办?城市还要发展,政府没有需求,创造需求,所以大面积拆迁。在过去几年从来没有拆迁过,去年拆了120万平方米,焕然一新,当然,这显然是不可能的,既然是这样,如果这个城镇拆迁结束之后也就意味着房地产基本就结束了。

    所以我们城镇化已经接近尾声,但是房地产还没有完全结束,在我们未来还有众多的三四线城市,甚至一些县城,他们未来经过大量的拆迁工作以后,房地产基本上也就结束了。

    我们说这个话是一种理性的分析,是不是有依据?我们可以看看这个数据,三十年城市销售面积在逐年的下降,下降就意味着需求在减少,土地供应量也是在下降,也意味着未来地卖不出去了,所以我们的需求在慢慢减少。今年我们看到很多三线城市,有很多地方已经出现了一波热浪,房价高涨,甚至翻一番,地价也在高涨,本质上因为这些城镇的需求被货币刺激所导致的,从一线城市到二线城市,三四线城市延续下的。所以我们可以假设一下,洋行在拿着水壶浇水,,房地产结束以后,土地财政也结束了。

    全世界的人口都是在往大城市活动的,我们围绕大城市周边的中小城镇,未来是有机会的,但是他们是不是一定会有机会?不一定,他们不会自动成为都市圈会员,这些地方要把轨道交通,高速公路,快速公交打过去,这个时候他们才可以把产业和人口导出去,这就意味着中小城镇,基于大城市的产业孵化带来他们的发展,当然这些地方的房价会上涨,但是它的房价上涨会这么快。这是第一个前提。

    第二个前提是什么?他们要把公共服务均等化、一体化,我们在东莞、惠州买房子的时候,我们可以享受深圳一样的政策,比如说高考政策,比如说就学政策,比如说医疗政策等等。这个时候我们深圳的人才能够搬到徽州区住,当然交通条件是一个小时可到达。

    未来的都市圈大格局是什么?我们相信未来都市圈一定会成为我们中国未来城镇发展的一个大趋势,未来我们的城市竞争不是我们广州和深圳的竞争,不是深圳和上海的竞争,也不是上海和北京的竞争,而是我们都市圈竞争,我们的都市圈竞争不是在国内竞争,而是我们跟世界上竞争。为什么粤港澳大湾区、京津冀一体化要跟东京都市圈、纽约都市圈去竞争,未来这才是世界性的竞争力量。

    而目前来看上海有没有这样去做?上海没有,上海目前的GDP占全国GDP的3.7%,但是东京都市圈占了全日本的GDP接近40%,这意味着什么?意味着我们都市圈发展未来机会非常大。上海要怎么做?上海首先把轨道交通打通,到今年年底会达到680公里,但是东京都市圈已经超过了2500多公里,如果把轨道交通打通了,未来我们的潜力就会爆发出来。

    这同时也是我们破解难题最重要的一个逻辑,未来通过我们都市圈周边的中小城镇来解决我们大城市的房价高涨的趋势。

    未来我们可以看到都市圈的三四线城市未来会怎么发展?他们的土地供应也是逐年下降的,他们是跟着大趋势走的,未来大城市怎么发展,周边的中小城镇就会怎么发展。都市圈的核心城市,它的发展将来进入一个新的限制性发展新周期,什么意思?我们去年曾经讲过一句话,人、地、钱,资源的错配是房价高涨的元素,这是在我们去年讲的问题。什么意思?我们可以看看,我们曾经到小学送去一个图书馆,那时候我们问小孩,你上了高中,读了大学以后还会不会回来?我相信所有人都回答他们不会回去了,如果他们不会去,他们留在大城市就一定会留在大城市的,但是他们的爸爸妈妈,爷爷奶奶怎么办?我想他们会想尽一切办法都会让他留下来的,我们大城市现在一线城市在控制人口规模,我们二线城市现在还没有这么开始去做,但是我相信有一天它会步一线大城市的后尘,想限制低端人口,所以放开了高端人口,实现人口的成功转换。未来我们的土地供应也是一样的,我们做了一个个人微信公众号,叫做欧阳先生,欧阳先生不是当老师的意思,我们在去年曾经提出一个观点叫做无地可建,无地可售,可地可买将成为新常态,大家可以看到二线城市就是这么一个状态。

    为什么是这个原因?很典型因为我们的土地供应逐年减少,一线城市逐年减少,二线城市也是逐年减少的。今年可能大家注意到左边这张图的,广东基本持平的,而增加的是什么?增加的是北京,北京是增加了这么多吗?确实北京增加了很多,去年只供应了120公顷的土地,也就是2万多套房子,其实也没有超过历史上2013年,2014年。所以北京的土地供应整体上还是区域下降的。这些城市为什么这么大幅度的增加土地供应?大家同一天出台了另外一个非常重要的政策,是住建部和国土资源部加强住房用地管理通知,这个文件我们认为是非常好的,有两个核心的要点:1、供求关系保持动态平衡。供不应求的城市要增加,并且明显增加土地供求。我们的城市是不是这么去做,我们曾经有一个观点,大城市房价,增加供应,供求失衡了,矛盾化解了,房价就不涨得快了,这是一个基本原理,市场经济的基本逻辑。但是假设如果房价还再继续上涨,这时候我们会发现我们房价有一个上涨预期,在上涨预期之下很多人就会提前加入这个市场,这个时候你再多的供应都没有用,针对控房价就能够控制大城市房价,而这个恰恰反映了这两个意见。去年底到今年,三四线城市房价高涨,销售也非常火爆,什么原因?鄂尔多斯的鬼城也不存在了,房地产是买涨不买跌,因此三年去库存跟大房子的控房价逻辑刚好相反。

    我们能不能做到这一点?   但是我们查一下,到6月30日之前,2017年只有三个城市出台了土地供应规模计划,如果加上去年的全国总共有16个城市出台土地供应,其中有8个是下降的,有5是持平的,只有3个是略有增加的,他们供不应求,大的城市,很多城市他们没办法去增加土地供应,逻辑在哪里?因为核心城市无地可供,外围拓展城市发展,开发新城、新区的摊大饼的模式已经逐渐被抛弃了,所以未来大城市没有太多土地可供应了。恰恰印证了我们刚刚所说的,我们必须通过大城市周边中小城镇与它的土地置换,才能扩大我们都市圈发展的潜力。

    如果大城市不能增加土地供应,我们调控怎么办?道理非常非常简单了,我们既然不能增加土地供应,我们只有一纸需求,用低水平的需求去匹配低水平的供应,调整我们整个动态的平衡,已经调控可以长期持续。调控刚刚出来,到今年两会之前不会调,“十九大”之前要保持稳定,但是明年三月份上任,上任之前加强18个月调控不会放松,今年8月份我们做一个修正,会写入“十九大”报告,调控,只要相信我们的现任中央牢牢把握住现在的发展,牢牢占据了我们现在的主导权,未来五年房子不炒都会出现,所以未来五年调控都不会放松。

    中央政治工作会议也告诉我们,要坚持调政策的连续性和稳定性,这一定调控必然是长时间,如果是这样的话,我们的成交量必然是缩量的。当然,供不应求也是这个原因,调控是一方面,同时我的钱也在减少,第二条,严重地方政府债,地方政府的基础设施没有钱了,告诉我们两个非常观点的,经济去杠杆,这是一个新名词,什么叫做经济去杠杆?三个部门都去杠杆,房地产还会很好吗?我们相信不会。第二个流动性紧平衡,这是我们提出的一个观点。现在央行采取的不是降息,而是通过微调的方法导致市场结构性,我们钱的占比越来越少了,整个市场钱变得越来越少的时候,房地产的钱当然也变得少了,尽管我们说周小川行长说过,今年不得不随着央行,中央权威人士的批评,所以改了,我们觉得住房贷款确实增长速度比较快,需要适当平衡,未来增速下降,而他说出这个话的时候,我们可以看到按揭贷款支付在逐渐下降,现在已经到了负的增长,负的1.6%的增长,到年底可能是负2%的增长。

    所以我们通过政府端也好,开发端也好,钱会变得越来越少。曾经说过房价会暴涨,你们相信吗?我是不相信的,为什么?道理很简单,去年我们曾经讲过,市场定价,这个政府定价是不是市场定价?有人说政府定价干扰了市场,扭曲了市场,但是我告诉大家,未见得,因为我们的猪肉是市场定价吗?大米是市场定价吗?都不是。所以我们必须认知目前市场趋势,就是政府定价也是市场定价的一种,所以我们必须去迎接这样的挑战,但是房价上涨压力是非常非常大的。

    也有很多人问我限价令未来会持续多少年,我告诉大家未来可能会间接性的放松,但不会大幅度的放松,以上海为例,上海2016年房价收入比是28.3%,如果我们保持今年房价不上涨,到2020年允许上调5%,限价令未来5年不会放开,但是可能会简介性的放开,因为我们现在原材料都在涨,人工在涨,资本成本在涨,所以我们限价令不可能一直维持在去年10月份的水平上,今年可以,明年呢?后年呢?所以必须要适当的放松。

    租赁住房,租赁住房跟我们在座非常密切相关,租赁住房将会成为市场的主流,我们曾经谈到过租赁住房,是不是真正应对高房价的?其实不是,租赁并举怎么要做的事情,这在租房?是年轻人,年轻人租房,如果这个城市里面全部是租赁住房而没有,这时候对我们大城市来讲,最大的价值就是他保持了他的生机、活力,未来他才有创新,2030年的时候,上海的老年人将达到35%,这个城市还有活力吗?还能创新吗?还是具有世界级的竞争大城市吗?没有。所以我们现在很多城市推出租赁住房。

    我们房地产税推出来的时候,全部要推开,这意味大家都愿意参与,地方政府为什么有这么大的动力?本质上来源于这个,当然,农村集体住房也会来源于城市,来管控我们二手房市场,因为很多人二手房市场管不了,不是管不了,而是成本太高,像上海这样的城市,企业足以掌握市场的话语权,足以定价。

    第五个特点是行业垄断加速提升。2014年我们曾经提出四个观点,叫做四大分化,城市分化,大家已经看得非常清楚了,企业分化,90%的中小型企业推出市场交易,现在来看恰恰如此,我们又提出一个观点,不是不进则退,必须死了,我们可以看到大象跑得更快,为什么?很简单的道理,因为所有的资源都向大城市集中,2014年的时候,它告诉我,其他房子只收不贷,2014年我们碰到一个资金总裁,他们也开始做房子业务了,2017年,我们碰到一个供应商,这个供应商告诉我们,他的客户里面70%是房企,打击了他们的信心,因此我们可以看到行业垄断速度已经加速在提升,远远超过了。在今年年初的时候,我们可以看到前20强房企,提升了将近10%,我们可以发现未来,我们相信到2020年,也就三年之后,我们可以看到我们20强的房企可能会占据市场份额的50%以上,甚至60%,有可能接近70%,行业垄断加速来临。

    而这个是不是结束了?还没有。日本一个经济学家曾经做过一个分析,当我们2020年的时候,我们进入了20强房企达到了接近70%市场份额是,我们还没有到空调、家电行业的水平,所以未来房地产市场行业垄断还会继续加剧的。这是“十九大”之后是不是变化了?恰恰没有,恰恰印证了我们的观点。在今年两会上的时候,李克强总理曾经提出加速推进新型城镇化,但是“十九大”里面没有了。

    我们可以看到在“十九大”报告,当然,最后结果一定是限人限地,未来政府一定会惜土如金,当然,租赁住房,租赁并举,租赁住房是大城市供应的主流,但是大城市是不是未来没有机会了?恰恰相反,我们市场还是有很大的机会,“十九大”报告里面告诉我们,我们对人民日益,其实都是如此。所以我们未来对面积上还需要补短板,同时我们高温产品比较短缺,我们有的地方房价已经高达1万多了,但是我们很多地方的房价进入三千多,四千,它的房子其实是很差的,我们曾经接待中西部地区政府的领导,他们的市长告诉我们,他们住的房子现在已经住了10年没有换过了,我说你为什么不换?他说我们住的是当地最好的房子,我说你们住的是什么样的房子,他们住的是多层洋房,没有电梯的,未来我们的需求还是非常之多的。

    当然,在这里面有一个很重要的观点,在“十九大”报告没有提到过房地产税,大家可能会觉得有疑问,但是“十九大”之后提出了房地产税,房地产税会不会推出来?我们认为2020年之前不会,现在大家可以看得到,2020年之前我们为什么说不会推出?道理很简单,我们看一个道理就很清楚了,房地产税要立法先行,人大常委会每年开四次会议,两年时间内只开8次会议,8次会议不可能每次都讨论房地产税,还有修改法律意见,所以是不可能推出来的。但是房地产税能不能降房价?其实所有的东西只要加税都不会降低价格,房地产税本质上就是解决地方政府的财政收入,所以今年的市场完全符合我们去年的预判,我认为今年量大概增加3%,销售额大概增长7%左右,销售增速会逐步逐步回落,回落下来之后,到明年可能会进入负增长区间。

    总结一下我们未来对房地产市场的判断,住宅市场蛋糕不会变得更大,一年会比一年小。这个市场会进入平稳发展周期,对房地产发展来讲不是坏事,归于我们对于2016年之前的一个常态,房企怎么办?房企在这里面有一个分析,房企发展模式将面临5大挑战,其中我们可以看到社会上有非常非常多似是而非的观点,这些似是而非的观点我们做了一些分析,这些分析可能根市场上柔性的观点不太一样,我们到底是求规模还是求利润,如果利润率水平达到20%,他的利润就有2亿,如果一个一千亿的企业,但是它的利润可以达到100亿,我们企业到底是要利润率还是要利润?毫无疑问,所以要规模和要利润是同样的,只有规模才有利润。

    我们到底是做存量还是做容量?未来市场不会变得更大了,所以我们在这里面切蛋糕,只有规模越来越大的时候,我们曾经讲过一句话,叫有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权,所以企业一定是做大规模,在轻资产上面要做增量,当然市场蛋糕不会变得更大的时候,当我们的市场格局已经确定的时候,这个时候我们怎么办?我们必须要回到存量市场上,所以未来存量是重资产的逻辑。什么叫重资产?重资产有人说,我们要做轻资产,其实我们这两张图很清楚的告诉我们,左边是地主,右边是务农,做地主可以获得资产,同时你可以获得资产的收益,经营收益,还可以获得资产的增值收益。务农只能挣打工的钱,重资产是一个很重要的逻辑。

    在目前我们发展过程当中,包括房地产行业,我们在座的企业都是轻资产的,一二线城市还是三四线城市,如果我们固守在一线城市,未来限地限价,我们就不可能获得业绩增加,我们想要扩大规模,继续发展我们的业绩,我们必须走到三四线城市,所以三四线城市是未来扩张业绩的重要战场。

    我们如果说大学生跟父母借了钱,自己有10万块钱,跟父母借了200万,在深圳付了首付,贷款买房子,有问题吗?只要他的现金流在就不会有问题,负债率高低不重要,时间的考虑也不重要,重要的是现金流能不能应付得过来。对于大房子来讲负债率高不高,负债率高不是问题,问题是你的现金流问题。我们认为连续增长也比较快,去年我们2020年希望达到1000亿的销售规模,但是我们今年就已经超过了1000亿的规模,提前三年。未来对于大房企来讲,可能现在房子不炒可以不去买房子,但是不买房子可以,你可以去买股票。

    我们也思考了一下,我们相关的产业,未来我们认为是怎么样的,有几个利好,第一个,政策更加利好,都已经恰恰推动了绿色建材的发展,包括市场空间也是成都等地都出台了未来要推进精装修的要求,未来市场空间已经非常的显现。我们鼓励政策也出来了,很多政策激励我们去做精装修。市场变化对我们家具行业意味着什么?也起到一些很大的变化,刚才我们讲了房地产市场,对于我们家居行业的市场意味着什么?新房子市场,如果是小型的新房子市场接近尾声的话,我们可以看到我们新房子的装修市场也将接近尾声。大城市逐步进入了一个租赁住房时代,因此新房的装潢市场将会萎缩,年轻人减少自己的装修,自己也不买家居了,所以我们家居零售市场也会面临冲击。因此未来家装市场一定是大有市场,再小的房地产企业,比如说一个亿,两个亿的企业,在我们家装市场可能都算是比较大的企业。所以未来我们家居行业可能面临的大趋势,可能有几个大趋势,家居零售市场是不是逐步撤出大城市,大城市里的小家装是不是逐渐被淘汰,家居行业市场垄断是不是会逐步提升,大房企会渗透到家装市场,我们集团采购份额会不会逐年提升。因此我们觉得未来做小不如做大,所以这些东西我们希望跟我们的家居朋友,大家一起共同思考,共同探讨未来的发展。


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